Vente d’un bien et désordres apparents : devoir de conseil et d’information de l’agent immobilier

Le contexte

La vente d’une maison individuelle d’habitation intervient avec le concours d’un agent immobilier. Le mois suivant, à l’occasion de travaux de rénovation, l’acquéreur découvre des désordres, notamment un affaissement du plancher, une dégradation des menuiseries extérieures due à des infiltrations et un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse.
Il fait réaliser une expertise et assigne la vendeuse ainsi que l’agent immobilier afin de voir la vente résolue. Il fonde le recours sur les vices cachés et demande une indemnisation de son préjudice.

La jurisprudence

La cour d’appel rejette la demande de l’acquéreur auprès de la vendeuse, mais condamne l’agent immobilier à indemniser l’acquéreur au titre de son manquement à l’obligation d’information et de conseil. L’agent immobilier se pourvoit en cassation estimant qu’en tant que professionnel, il n’a pas à informer l’acquéreur des désordres visibles et apparents. En effet, il relève que les importantes traces d’humidité sur la façade attestent du défaut d’étanchéité du bien.

La Cour de cassation, qui confirme l’arrêt d’appel, rappelle que le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’informer l’acquéreur de l’existence de désordres qu’il ne pouvait ignorer, même si les infiltrations étaient visibles sur la façade principale.

Selon la Haute Cour, la cour d’appel a bien fondé sa décision car l’acquéreur, dans ses conclusions, s’était prévalu des désordres que l’agent immobilier pouvait soupçonner en raison des importantes traces d’infiltrations. Elle considère donc qu’il a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur en n’attirant pas son attention sur ces désordres, sur leurs éventuelles origines et conséquences.

Et pour votre agence ?

Il est rappelé que l’agent immobilier est débiteur d’une obligation d’information et de conseil très générale. Dès lors que le bien vendu présente des anomalies, il est du devoir de l’agent immobilier non seulement d’attirer l’attention de l’acquéreur sur ces désordres, mais aussi de faire le nécessaire pour obtenir des informations plus précises sur l’ampleur du problème. Il est de jurisprudence constante, rappelée notamment dans un autre arrêt concernant des fissures visibles en façade (Cour de cassation, Civ 3e, 14 septembre 2023, n°22-16.623), qu’en tant que professionnel, un agent immobilier est tenu d’informer l’acquéreur, par une clause expresse du compromis de vente, de tout désordre concernant le bien, même s’il se manifeste par des signes extérieurs, et de ses conséquences et implications. A cette fin, il pourra être judicieux d’annexer des devis ou rapports d’expertise aux actes de vente, prouvant la parfaite information de l’acquéreur.

Arrêt de la Cour de cassation du 21 décembre 2023, 22-20.045