Les foncières cotées font face à une nouvelle réalité : un marché à deux vitesses, entre des acteurs en déclin et d’autres aux performances impressionnantes, avec encore une capacité de rebond dans les prochains mois. Pour investir sur ces actifs immobiliers, la question n’est plus de savoir quand, mais dans quoi, tant les écarts de performance entre les différentes SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) sont grands.
Ces sociétés sont particulièrement sensibles aux variations de taux d’intérêt. La forte hausse des taux a provoqué une baisse de la valorisation des foncières cotée, celles-ci ayant moins de capacité d’emprunt pour acquérir ou rénover des actifs . En réaction, la collecte nette des SIIC en Europe a reculé de 44 % en 2023, pour s’établir à 5,7 milliards d’euros. Sur cette même année, l’indice IEIF SIIC Europe a enregistré une performance négative de -8,92 %.
Encore un mouvement de correction
Selon les données de l’IEIF, sur les 23 foncières cotées en France depuis le début de l’année, seules sept réussissent à obtenir une performance positive. Il s’agit d’Altarea, Mercialys, Frey, Carmila, Patrimoine et commerce, Unibail Rodamco Westfield et Foncière Atland. Ces foncières enregistrent des performances positives entre 9 et 27 %, dividendes non réinvestis. Sur les neuf foncières paneuropéennes, une seule, Vastned Belgium, affiche une performance positive sur les huit derniers mois de 18 %.
Dans le même temps, le reste des acteurs décrochent. « Ce marché à deux vitesses va se poursuivre dans les prochains mois », prévoit Laurent Saint Aubin, gérant du fonds Sofidy Selection 1 portant sur les foncières cotées. « L’engouement sur le bureau parisien va se poursuivre, tandis que la périphérie va continuer sa correction à la baisse . Les secteurs comme la logistique, les data centers, le stockage ou les résidences étudiantes restent porteurs », analyse-t-il.
Une note publiée par Forvis Mazars souligne : « En moyenne, les cours de Bourse des foncières du panel se sont détériorés sur le premier trimestre 2024, cachant toutefois des disparités avec 3 foncières en hausse ». Il s’agit d’Unibail, Carmila et Mercialys. Les publications des résultats semestriels ont permis à certaines foncières comme Klépierre de remonter de 4 %. Effet d’annonce ou mouvement durable ?
Les autres indicateurs macroéconomiques ne semblent pas non plus prévoir un rebond immédiat. Stéphanie Galiègue, directrice des études et recherche à l’institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), analyse : ‘les foncières cotées sont sensibles à l’inflation, à la croissance et aux taux directeurs. Tous ces indicateurs sont pour l’instant atones’.
Rebond tardif
‘Nous prévoyons plutôt un rebond pour fin 2025 voire 2026’, prévient-elle. Une reprise plus tardive que prévu, mais qui n’annonce pas pour autant une saison 2024 catastrophique. Alexandre Baradez, responsable de l’analyse marché chez IG France, écarte toute inquiétude. « Le niveau le plus bas a été touché. Le thème est porteur, mais il ne faut pas oublier que les cycles immobiliers se font sur plusieurs années ».
Pour les particuliers souhaitant investir dans les foncières cotées, au sein d’une assurance vie ou d’un PEE, l’horizon est à long terme. Sur 5 ans, l’IEIF note que les foncières enregistrent une performance négative de 1,8 %. Mais cette même classe d’actifs a pu surperformer durant les années de taux bas, avec une performance totale positive de 8,9 % depuis 2008.
Il faut également noter que malgré les difficultés, 16 foncières françaises sur 23 continuent de distribuer des dividendes. Les loyers perçus sont également en hausse et ont suivi l’inflation. Les revenus locatifs ont augmenté de 6 % sur l’ensemble des foncières françaises et européennes, rappelle Forvis Mazars. Reste qu’un recul général du cours de Bourse ne devrait pas épargner les foncières, ce qui peut aussi générer un point d’entrée intéressant pour les investisseurs avertis.
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