Olivier Bugette, La Boîte Immo : « Cette année est celle de la reprise ! »

Chaque trimestre, l’Observatoire Interkab décrypte le marché immobilier. En quoi se différencie-t-il des autres ?

Il a plusieurs singularités fortes. La première, c’est celle de sonder 8 000 agents immobiliers indépendants, qui représentent deux tiers des agences en France. C’est un échantillon bien plus important que celui des baromètres des réseaux immobiliers qui, pour les plus grands, interrogent 1 300 agences. Cette force de frappe nous permet d’avoir une granularité très fine dans les résultats, à l’échelle nationale comme locale. La seconde singularité, c’est qu’Interkab n’est pas un baromètre, mais un observatoire. Ce n’est pas que de la data : il permet également d’avoir des retours émanant du terrain, du ressenti sur des tendances liées au prix du marché, au comportement des
acheteurs…

Quels sont les grands enseignements de la 4ème édition de cet observatoire ?

Elle confirme que le marché est complètement grippé. C’est en partie dû à la situation de blocage qui perdure entre les acquéreurs et les vendeurs. Un vendeur sur deux ne veut pas baisser son prix. Or, les taux d’intérêt ont pris tellement d’ampleur que les ménages ont perdu 15 % de pouvoir d’achat au cours de l’année 2023. Résultat : les volumes de vente ont chuté de 20 % l’an dernier. Nous sommes ainsi passés d’un marché avec une pénurie de mandats à un marché avec plus de 450 000 mandats actifs fin 2023. En une année, le stock de biens a précisément été multiplié par 4 ! En toute logique, les délais de vente se sont allongés : plus de 5 mois fin 2023, versus moins de 30 jours début 2023.

L’euphorie du marché immobilier est-elle derrière nous ?

Oui, c’est incontestable. Globalement, nous sommes revenus 6 à 7 ans en arrière, sur un marché plus raisonnable, avec des volumes de vente qui s’élèvent autour des 870 000 transactions. L’année 2023 a également été marquée par le retour en grâce des négociations, de l’ordre de 5 % à l’échelle nationale. C’est un pourcentage qui est resté plutôt stable tout au long de l’année dernière et qui, avec le recul, n’a malheureusement pas constitué une variable d’ajustement sur les prix. Au cours de l’année 2023, les prix ont été en recul de seulement 2 % dans les 10 plus grandes villes de France. Elle a touché de façon plus conséquente les appartements (-6 %) que les maisons (-1 %).

Dans ce contexte, quel est le moral des agents immobiliers indépendants ?

Cette crise immobilière les impacte sur le volet financier. Certaines agences ont dû revoir leur stratégie d’investissement, voire leur stratégie RH. Aujourd’hui, nous constatons que les agents immobiliers indépendants se recentrent, réduisent le nombre de points de vente.

Pour autant, la demande en matière de logement reste forte et le marché immobilier continue d’attirer des prétendants. Finalement, ce sont les agents indépendants qui sont les mieux lotis dans ce contexte. Leurs frais de fonctionnement sont plus légers que ceux de leurs confrères des réseaux et cela leur confère plus d’agilité en période de crise.

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Comment voyez-vous l’année 2024 ?

L’inertie du marché dont on hérite de 2023 va devoir être encaissée par les professionnels de l’immobilier. Elle va forcément impacter les volumes de transaction, qui devraient continuer de chuter, quoique moins brutalement qu’en 2023. Pour autant, je reste optimiste pour l’année 2024, qui sera celle de la reprise ! Sur le sujet des taux de crédit, on entrevoit déjà une éclaircie puisqu’ils ne montent plus, voire baissent. Cela devrait permettre à certains acquéreurs – jusqu’ici attentistes – de concrétiser leur projet. Concernant les prix, 70 % des agents immobiliers indépendants considèrent qu’il va y avoir une baisse en 2024. Celle-ci ne sera pas forcément forte, j’espère au-delà des 5 %.

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Face à cette crise, les professionnels de l’immobilier se montrent-ils créatifs ?

Ce que je constate, c’est que ce sont les agents immobiliers qui ont réussi à se diversifier qui sont aujourd’hui les plus résilients. La transaction est une activité très aléatoire, sujette aux soubresauts du marché, à l’inflation… À l’inverse, la gestion locative apporte aux agents immobiliers indépendants un revenu récurrent et alimente leur business de transaction.

Le lancement de notre logiciel de gestion locative Oskar en décembre 2023, suite à l’acquisition de la PropTech Tylto, est d’ailleurs arrivé à point nommé pour accompagner les gestionnaires immobiliers sur le sujet. Il leur permet aujourd’hui de se lancer sur l’activité de gestion locative sans avoir recours à d’importants investissements.

Quelle est la road map de La Boîte Immo pour 2024 ?

Cette année, nous finalisons la livraison d’une brique CRM au sein de notre logiciel de transaction Hektor qui permettra aux agents immobiliers d’automatiser davantage leur relation client. En parallèle, nous augmenterons la puissance de notre logiciel Hektor grâce à l’intelligence artificielle. Alors que les stocks de mandats sont importants et que les agents immobiliers ont besoin de les liquider, nous prévoyons enfin une nouvelle refonte de notre outil d’inter-cabinets Interkab. Cette année et comme les années précédentes, nous devrions réaliser plusieurs acquisitions afin d’enrichir notre offre de services. Depuis son lancement il y a 15 ans, La Boîte Immo a réalisé une douzaine d’acquisitions.