Emprunt immobilier : révisez les critères du HCSF

Un rappel des motifs des règles édictées par le HCSF et leur contenu

Les autorités financières européennes et nationales s’interrogent en 2019 de la surchauffe des prix de l’immobilier au sein de la zone euro, du fait du niveau des taux d’intérêt historiquement bas pour finaliser la relance économique dans une convalescence longue de la crise des Subprimes. S’enchaîne la stratégie des taux négatifs pour accompagner la sortie des confinements et du gonflement de la masse monétaire distribuée par les États, faisant craindre un retournement de marché et un effondrement de la valeur des actifs immobiliers notamment, pouvant mettre en danger la stabilité des banques européennes mais surtout françaises, du fait de la distribution de crédits quasi exclusivement à taux fixes.

Passons plutôt en revue les principales normes que le HCSF a imposées pour encadrer le crédit immobilier.

• La durée d’abord. Il s’agit de la durée d’amortissement, donc la durée consacrée au remboursement de l’emprunt. 25 ans ou 300 mois. Ce critère a connu plusieurs aménagements. Ce fut le cas pour le financement de biens neufs non livrés ou non livrables. Dès lors, la durée du crédit consenti peut aller jusqu’à 27 ans, pour tenir compte de la période de préfinancement de 24 mois maximum. Récemment, cette durée a été autorisée jusqu’à 27 ans lorsque le montant des travaux de rénovation représente au moins 10 % du montant total du projet.
• Le taux d’effort ensuite. Cette appellation revisitée du taux d’endettement, en ajoutant les locations financières et l’assurance de prêt, a d’abord été limitée à 33 % puis renégociée à 35 %. Il est désormais la norme « infranchissable » au regard des revenus nets annuels des emprunteurs.

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Des règles de dérogation complexes pour les banques

Conscient de l’effet radical des nouvelles normes, le HCSF a assorti ces dernières de marges de dérogation. C’est ainsi que 20 % de la production totale des crédits nouveaux peuvent déroger aux normes, sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives parfois. À savoir que sur ces 20 % dérogatoires, 70 % doivent être affectés au financement des résidences principales (c’était 80 % avant), soit 14 % de la production globale. Et au sein de ces 70 %, 30 % doivent concerner des opérations de primo-accession. Le solde de ces dérogations, soit 30 % des 20 % (suivez-moi…), soit 6 % de la production globale est laissé libre d’usage aux banques (contre 4 % jusqu’en septembre 2021). Ces dérogations peuvent concerner soit la durée, soit le taux d’effort, soit les deux.

Enfin, le contrôle du respect de l’application de ces marges de dérogation ne se fait plus au trimestre strictement, mais sur trois trimestres glissants, avec la possibilité de dépasser sur un trimestre.

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Comment composer avec toutes ces règles pour accéder au crédit ?

Puisqu’on ne peut pas allonger la durée maximale, sauf à y être autorisé par la banque, autant utiliser une durée la plus longue. La durée moyenne des nouveaux crédits est d’environ 21 ans. Les banques proposent souvent une option de modulation, c’est-à-dire la possibilité de faire évoluer le montant de l’échéance afin de jouer sur la durée finale effective. La durée de 25 ans ne peut être dépassée par le biais de la modulation, mais une modulation à la hausse de la mensualité permettra de coller à l’évolution des revenus et de raccourcir la durée maximale d’origine.

Le montant de l’apport personnel aura aussi son impact sur le coût mais surtout sur l’endettement de l’emprunteur. Puisque le sujet du taux d’usure n’est plus d’actualité, l’augmentation de l’apport personnel, surtout conjugué à une durée longue d’emprunt, devrait mathématiquement faire baisser le taux d’effort. Celui-ci peut être constitué de son épargne, mais aussi de donations effectives. Des montages financiers mixant des prêts aidés (Epargne Logement, prêts réglementés, prêts des collectivités…) avec des aides ou des subventions sont encore une méthode pour limiter le coût et parfois le taux d’effort.

Devenir propriétaire de son logement peut aussi se concrétiser en passant par des étapes intermédiaires.

• La co-acquisition est une solution prévoyant l’intervention, par apports de fonds, d’une structure d’investissement qui va intervenir aux côtés du candidat à l’accession. L’apport permettra d’augmenter l’apport personnel ou de réduire le calcul de l’endettement. Le dispositif prévoit un remboursement de la quote-part de la structure investisseur selon un calendrier ou à une échéance déterminée, avec un coût à l’intervention mais surtout une compensation à la sortie.
• La location-accession. Dans ce schéma, vous choisissez votre bien et la structure de location-accession en deviendra propriétaire en vous permettant d’en devenir locataire-accédant. C’est-à-dire que vous occuperez le logement en acquittant un loyer au travers un bail spécifique qui prévoira que vous pourrez lever une option d’achat à un prix convenu.

• Cette organisation vaut aussi pour le Prêt Social de Location Accession (PSLA) mais avec une période d’option plus longue. Ce prêt réglementé n’est accessible qu’aux ménages répondant à des conditions de revenus selon le zonage PTZ, et au regard du prix de vente. Il ne concerne que des biens neufs.
• Autre dispositif proche : le Bail Réel Solidaire (BRS). Dans ce cas l’emprunteur ne deviendra propriétaire que du bâti, au travers d’un prêt également réglementé et réservé aux ménages les plus modestes, et non du foncier, qui reste propriété d’un Organisme Foncier Solidaire auprès de qui l’accédant versera un loyer marginal pour occupation du terrain.

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En conclusion

Quelle que soit la piste envisagée, informez vos clients sur le respect des normes HCSF afin de les aider à réaliser leur projet. En cas de dépassement de ces critères, l’accord de leur banque reste très aléatoire, au regard de leur volume de dérogations déjà consenties ou de sa stratégie d’acquisition de clients.

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