Pour ce 3ème trimestre 2024, l’Observatoire Interkab, véritable baromètre des agents immobiliers indépendants, met en lumière certains signes de reprise : le retour des primo-accédants, une dynamique positive du côté des secundo-accédants ainsi qu’une orientation des projets d’investissement de plus en plus tournés vers l’usage partiel des biens.
Les conséquences d’un marché 2024 dont l’embellie se fait attendre
L’Observatoire Interkab met en lumière un phénomène nouveau : une stabilisation du marché avec notamment des délais de ventes sur T3 qui sont sensiblement similaires au T2 sur l’ensemble du territoire. Les délais de vente se stabilisent autour de 125 jours (+1 jour vs T2).
« Aujourd’hui, il faut encore un peu plus de 4 mois pour vendre son bien immobilier en France » commente Olivier Bugette.
« Depuis le début de l’année, on assiste à une reconstitution des stocks de biens immobiliers, avec une augmentation de 13 % au niveau national par rapport au premier trimestre, conséquence d’une chute des transactions. Le côté positif de cette accumulation d’offres sur le marché est que les acheteurs ont à disposition un large éventail de choix pour trouver le bien qui leur correspond » commente le CEO.
Du côté des transactions, au niveau national, la diminution du nombre de compromis de vente se poursuit, mais à un rythme moins soutenu (-4% vs T2).
« L’atterrissage fin 2024 du nombre de compromis signés n’est pas encore complètement arrêté car il est encore possible de compter sur une dynamique tardive du marché. En effet, la baisse des taux d’intérêt, associée à une inflation stabilisée autour de 2 %, pourrait insuffler une nouvelle dynamique, favorisant ainsi une reprise de l’activité en fin d’année » annonce Olivier Bugette, CEO La Boîte Immo.
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Les prix immobiliers : une tendance baissière irrégulière
La lente baisse des prix se poursuit dans un certain nombre de régions et de villes, mais cette inflexion n’est pas généralisée sur l’ensemble du territoire. Le top 10 des grandes villes françaises affiche, à l’instar du trimestre précédent, une dépréciation moyenne de – 2 % des prix au m² v s T2 2024.
L’évolution des prix immobiliers reste une source de préoccupation pour les agents indépendants, particulièrement dans un contexte où seuls 47 % d’entre eux pensent que les prix vont continuer de baisser.
Pour 26 % des agents, cette baisse des prix est perçue comme le levier essentiel pour relancer le marché, alors que d’autres facteurs, tels que l’instabilité politique, jouent également un rôle (selon plus d’un quart des professionnels). En parallèle, 20 % des agents estiment que la loi sur la portabilité des prêts pourrait redynamiser l’activité immobilière, tandis que les incitations fiscales ne convainquent que 11 % des sondés.
« Les attentes autour d’une baisse des prix de l’immobilier sont fortes. Pour preuve, 94 % des professionnels anticipent une stabilisation voire une baisse des prix ». Mais pour l’heure, la baisse de l’inflation, conjuguée à la diminution des taux d’emprunt qui se stabilisent autour de 3,5 %, sont des véritables indicateurs permettant l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs par rapport à l’année dernière.
À ce stade, il ne paraît pas encore judicieux de fonder une stratégie immobilière sur une baisse significative des prix, notamment en raison de la résistance des vendeurs qui persistent » explique Olivier Bugette, CEO La Boîte Immo.
Acheteurs immobiliers : quels profils émergent sur ce marché immobilier incertain ?
Un retour en force des primo-accédants
Un des faits marquants de ce trimestre est le retour des primo-accédants sur le marché, passant de 15 % à 20 % en un an. Ces acheteurs semblent profiter de conditions économiques légèrement plus favorables pour réaliser leur premier achat immobilier cette année. Un signe encourageant notamment pour l’activité immobilière en 2025.
Les secundo-accédants constituent également une part dynamique du marché, représentant 44 % des acquéreurs. Ils ont pu profiter de ce contexte favorable pour réinvestir.
En revanche, on note une légère diminution des investisseurs et des acheteurs seniors, des catégories traditionnellement plus présentes mais freinées par des conditions économiques moins avantageuses.
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Un investisseur sur deux a moins de 40 ans
Le profil des investisseurs a considérablement évolué, avec désormais un investisseur sur deux âgé de moins de 40 ans. Cette participation marquée des jeunes générations témoigne de l’attractivité continue de l’immobilier. Ce phénomène reflète une nouvelle approche de l’investissement, portée par des acheteurs plus jeunes, souvent plus connectés et donc mieux informés sur les opportunités du marché.
Bien que 7 investisseurs sur 10 se concentrent sur la constitution d’un capital et la location longue durée, une part non négligeable, soit 30 %, se tourne vers des projets plus personnels. Ceux-ci incluent notamment l’acquisition de résidences secondaires pour en faire des biens à usage mixte. Ce changement témoigne d’une diversification des stratégies d’investissement, reflétant un intérêt croissant pour des biens offrant à la fois un usage personnel et un potentiel de rendement.
« C’est une tendance qui reflète les nouvelles attentes des investisseurs d’aujourd’hui : combiner l’aspect patrimonial avec un usage concret et immédiat de leur bien immobilier » explique Olivier Bugette.
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Des contraintes réglementaires pressantes et des biens qui n’attirent plus
Les biens avec un DPE défavorable s’inscrivent dans les mêmes tendances observées au trimestre précédent. Les marges de négociation demeurent stables (-7,3%) et les stocks se stabilisent (+2% vs T2).
Cependant, quelques nuances se dessinent :
• La baisse des prix au m2 se poursuit plus nettement sur ce type de biens (-4 % vs T2) ;
• Les délais de vente s’allongent de 15 jours, atteignant 141 jours en moyenne au T3 ;
• Le volume des compromis signés enregistre un recul important (-19 % vs T2).
Ces indicateurs sont notamment la résultante de la réticence croissante des acquéreurs face à ces biens.
78 % des agents considèrent que les biens classés G sont devenus particulièrement difficiles à vendre en l’état et n’attirent plus du tout les acheteurs.
Seule une minorité de 22 % y voit encore un potentiel, soulignant la pression croissante des critères énergétiques sur les décisions d’investissement immobilier. Tandis que les contraintes réglementaires sont de plus en plus pressantes, les biens avec un DPE défavorable représentent toujours comme au trimestre précédent, 8 % des biens en vente sur le panel Interkab.`
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