Condition suspensive de prêt : comment la rédiger pour sécuriser la vente ?

Pour rappel, la condition suspensive d’obtention de prêt est la clause dans l’avant-contrat qui conditionne la réalisation d’une vente, et donc la signature de l’acte authentique, à l’obtention pour l’acquéreur d’un prêt immobilier. Nous allons le voir, la condition est automatiquement applicable aux acheteurs non-professionnels à partir du moment où ils demandent un prêt, sauf s’ils y renoncent expressément.

Bien qu’aucune obligation légale n’encadre la forme de la condition suspensive, force est de constater qu’une condition suspensive correctement rédigée est source de sécurisation de la vente. Pour cela, il est nécessaire que la clause prévoie plusieurs mentions : 

• Le montant total du prêt demandé 
• La durée de l’emprunt 
• Le montant du taux d’intérêt maximal 
• La durée de la condition suspensive

Lorsque la condition suspensive contient toutes les bonnes informations, l’acquéreur doit se tourner vers des établissements bancaires pour faire des demandes de prêts aux conditions spécifiées, telles que le montant du prêt, la durée et le taux.

(Par exemple, si l’Acquéreur demande 250 000 € sur 15 ans alors que la condition mentionne 200 000 € sur la même période, il ne respecte pas la condition.)

D’après la loi, la condition suspensive de prêt doit être valable au moins 1 mois. Toutefois compte tenu du délai de traitement des demandes par les établissements bancaires, la durée prévue dans la condition est généralement comprise entre 45 et 60 jours (voir plus avec le contexte actuel sous lequel les banques ont du mal à prêter). La pratique impose en revanche à l’Acquéreur de déposer ses demandes de prêt sous un mois ! 

Les différentes issues de la condition suspensive

• S’il obtient un prêt aux conditions prévues dans la condition suspensive, la vente devra être réalisée. Une date de signature de l’acte authentique pourra à partir de ce moment-là être prévue. 
• S’il n’obtient pas de prêt, il devra fournir au notaire un nombre de refus de prêt prévus dans la condition suspensive (généralement deux refus) pour prouver qu’il a réalisé les demandes aux bonnes conditions et qu’il n’a pas réussi à obtenir d’offre positive. Dans cette hypothèse, la vente sera annulée et si un dépôt de garantie avait été versé il sera remboursé à l’acquéreur. L’agent immobilier ne pourra dans ce cas pas percevoir ses honoraires. 

Cas particulier toutefois, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisé du fait de l’acquéreur, parce qu’il ne réalise pas les démarches nécessaires à l’obtention de son financement, ou qu’il le fait à d’autres conditions (demande d’un montant plus élevé que celui prévu dans la condition), la condition suspensive sera considérée comme réalisée (même s’il n’obtient pas son prêt, car cela relève d’une faute de sa part). La vente pourrait en théorie être conclue. Si l’Acquéreur souhaite faire retour en arrière en se rétractant, il engage sa responsabilité.

Dans ce cas, le vendeur pourra : 

• Soit demander en justice l’exécution forcée de la vente, ce qui, du fait de l’insolvabilité de l’acquéreur, ne paraît pas être la meilleure solution
• Soit faire annuler la vente et garder pour lui le dépôt de garantie versé par l’acquéreur. Si le compromis prévoit une clause pénale fixant une pénalité de 10% du prix de vente à la partie dont la faute empêcherait la réalisation de la vente, il pourra également obtenir cette somme.
  Dans ce cas, l’agent n’aura pas droit à rémunération puisque la vente ne sera pas conclue ! En revanche, il lui sera toujours possible si l’Acquéreur est en faute, de lui demander une indemnité compensatrice de la perte de sa rémunération (et ce que les honoraires soient charge Vendeur ou Acquéreur).

Conséquences en cas d’absence ou de mauvaise formulation de la condition suspensive

Si cette condition suspensive est absente ou mal formulée et que l’acheteur n’a pas renoncé explicitement à en bénéficier dans une mention manuscrite, plusieurs complications peuvent survenir : 

• Tout d’abord, la vente sera tout de même conditionnée à l’obtention d’un prêt si l’acheteur décide ultérieurement d’en demander un (article L.313-42 c.conso), puisqu’il n’aura pas explicitement indiqué y renoncer..
• De plus, l’acheteur pourrait volontairement solliciter un prêt à des conditions disproportionnées pour ne pas obtenir le prêt afin de se soustraire à la vente. Dans ce cas-là aucune chance pour l’agent immobilier de percevoir ses honoraires puisque l’acquéreur aura tout simplement bénéficié d’une condition suspensive qui lui était offerte comme il n’avait pas renoncé explicitement à en bénéficier !

La condition suspensive doit donc être correctement rédigée, même si aucune obligation légale n’encadre réellement sa forme, elle doit être assez encadrée, en contenant toutes les mentions vues précédemment, pour sécuriser la vente. 

→ Il convient de noter qu’il faut être prudent avec les clauses fixant des montants maximums de prêt. Les tribunaux ont interprété qu’une mention stipulant un maximum de 414 000 € pour le prêt ne contraignait pas l’acheteur à accepter des offres inférieures à ce montant. En d’autres termes, il n’était tenu d’accepter qu’un prêt de 414 000€ (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539). Le mieux est donc de prévoir un montant fixe ou une fourchette pour encadrer au mieux la demande de prêt. 

Renoncer à la condition suspensive de prêt

Avant la rédaction de l’avant-contrat, il faut donc s’assurer du financement de l’acquéreur : s’il souhaite demander un prêt, prenez soin de bien rédiger la condition suspensive mais s’il souhaite financer avec ses fonds propres, faites lui renoncer expressément !

Pour y renoncer expressément, l’acquéreur doit inscrire dans le compromis, ou dans un document annexé, une mention manuscrite dans laquelle il déclare effectuer l’acquisition sans recourir à un prêt. 

Sans cette mention manuscrite, l’acquéreur pourra toujours bénéficier de la condition suspensive de prêt s’il demande un prêt et comme vous l’aurez compris, c’est là que les problèmes peuvent commencer ! 

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