Agents immobiliers : maîtrisez-vous les différences entre les baux commerciaux et les baux professionnels ?

Quand conclure un bail commercial ou un bail professionnel ?

Le choix entre un bail commercial et un bail professionnel dépend de la nature de l’activité exercée dans le local loué.

Alors que le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales, le bail professionnel concerne les professions libérales et autres activités non commerciales.

Cette distinction est essentielle pour garantir une relation locative sécurisée et conforme aux exigences légales.

Les spécificités des baux commerciaux et professionnels

Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, est particulièrement protecteur pour le locataire. Il s’applique aux locaux utilisés pour les activités commerciales, industrielles ou artisanales et nécessite que le locataire soit titulaire d’un fonds de commerce inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE).

Le bail professionnel, quant à lui, est défini par les articles 57-A et 57-B de la loi du 23 décembre 1986. Il s’adresse aux activités professionnelles non commerciales, telles que les professions libérales (architectes, avocats, médecins), et impose que les locataires soient imposés sous la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).

Les caractéristiques principales des baux commerciaux et professionnels

Le bail professionnel est régi par le principe de liberté contractuelle, permettant aux parties de déterminer librement les modalités du bail. Toutefois, certaines règles sont à respecter :

• Durée minimale : 6 ans.
• Congé : Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 6 mois, tandis que le bailleur ne peut le faire qu’à l’échéance du bail, avec le même préavis.
• Renouvellement : Pas de droit automatique, nécessitant un accord entre les parties.
• Loyer : Fixé librement, révisable par une clause d’indexation.
• Sous-location et cession : Libres sauf stipulation contraire dans le bail.
• Charges : Doivent être définies dans le bail, sinon le locataire prend en charge les dépenses d’entretien courant.

Le bail commercial est beaucoup plus encadré juridiquement :

• Durée minimale : 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale pour le locataire.
• Congé : Le bailleur peut donner congé tous les 3 ans avec préavis de 6 mois pour motifs spécifiques avec indemnité d’éviction (travaux de construction ou reconstruction, surélévation de l’immeuble, ou travaux prescrits ou autorisés)

Le locataire peut donner congé tous les 3 ans avec préavis de 6 mois ou à tout moment en cas de départ à la retraite ou de mise en invalidité.

• Renouvellement : Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement s’il a exploité son fonds de commerce durant les trois dernières années du bail.
• Révision du loyer : Possible tous les trois ans, avec un plafonnement basé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). En cas de bail de plus de 12 ans, le loyer peut être déplafonné.
• Sous-location : Soumise à autorisation expresse du bailleur.
• Cession de bail : Possible sauf clause contraire. Il est en revanche impossible d’interdire la cession du bail si le locataire cède le fonds de commerce dans son intégralité.
• Charges et réparations : Le bailleur doit fournir un inventaire des charges et travaux lors de la signature du bail et tous les trois ans.

La possibilité d’opter pour le statut des baux commerciaux

Même si toutes les conditions pour conclure un bail professionnel sont remplies, les parties peuvent choisir de se soumettre au statut des baux commerciaux. En revanche, l’inverse n’est pas possible : lorsque les conditions pour un bail commercial sont réunies, il n’est pas possible d’opter pour un bail professionnel.

Cette option peut offrir un cadre clair et avantageux à la relation entre les parties. Le bail commercial présente plusieurs avantages pour le locataire comme pour le bailleur : il assure un engagement minimal plus long pour le locataire avec une possibilité de renouvellement, tandis que le bailleur bénéficie d’une stabilité accrue, le locataire ne pouvant donner congé que tous les trois ans.

En connaissant désormais les principales règles de ces deux types de baux, vous serez en mesure de mieux conseiller vos clients sur l’option la plus adaptée à leur situation, si ce choix leur est évidemment offert.

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