Agent immobilier : commission et délai de réalisation de la condition suspensive

En l’espèce, par acte sous seing privé du 8 février 2018, M. [T] (le mandant) a conclu avec la société Cabinet Huchet, agent immobilier (le mandataire), un mandat de recherche pour l’acquisition d’un fonds de commerce de bar-brasserie ou de parts d’une société propriétaire d’un tel fonds.

Ce mandat stipulait à la charge du mandant un honoraire de négociation fixé selon un barème par tranches en fonction du prix de la transaction à venir.

Par acte du même jour, le mandant a signé une « décharge de mandat » par laquelle il confirmait que le mandataire avait trouvé un fonds à acheter lui « convenant parfaitement » et qu’il s’obligeait à lui verser un honoraire de négociation payable à la signature définitive des actes.

Suivant protocole du 24 avril 2018 conclu avec la société Le Noyer, holding, détenant l’intégralité des parts de la société Luciani, le mandant s’est engagé à acquérir lesdites parts au plus tard le 1er janvier 2019, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives d’obtention d’un prêt bancaire et de mainlevée des nantissements grevant le fonds.

Cet acte rappelait que l’opération avait été négociée par l’intermédiaire exclusif du mandataire, auquel le mandant s’engageait à verser la commission stipulée.

Le mandant ayant renoncé à cette acquisition et ne s’étant pas présenté le jour prévu pour la signature de l’acte de vente chez le notaire, le mandataire l’a mis en demeure de lui payer la somme de 84 000 euros.

Par acte du 23 mai 2019, le mandataire a assigné le mandant en paiement de la commission, et subsidiairement en dommages-intérêts.

Pour condamner le mandant à payer des dommages et intérêts au mandataire, l’arrêt retient que ce dernier justifie de la levée de l’ensemble des conditions suspensives stipulées dans le protocole relatives aux éléments cédés et relève que le mandant ne s’est pas prévalu de l’absence de réalisation d’autres conditions suspensives.

La Cour de cassation censure la décision.

En effet, en se déterminant ainsi, alors que, dans ses conclusions, le mandant faisait valoir que la réalisation des conditions suspensives devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2018, et que le mandataire ne justifiait pas de la levée de l’ensemble des conditions suspensives mais seulement de la levée de deux nantissements en décembre 2018 et d’un état des inscriptions au 10 février 2020, la cour d’appel, qui s’est abstenue de préciser à quelles dates elle retenait la réalisation des conditions, n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 Juin 2024 n° 23-12.106

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